Conţinut
- Taxa simplă - proprietate completă
- Drepturile de suprafață față de drepturile minerale
- Cumpărarea / vânzarea drepturilor minerale
- Leasing mineral și redevențe
- Drepturile de petrol și gaze
- Unitatea de petrol și gaze naturale
- Negocieri privind drepturile minerale
- Mai există un contract bun decât bani!
- Dezacorduri în timpul extracției
- Daune întârziate la suprafață
- Daune la acvifere
- Cumpărarea unei case, a unui teren sau a unei ferme
- Legile de stat și locale se aplică întotdeauna
- Ce se califică drept „mineral”?
- Despre ce fel de bani vorbim?
- Trei linii de jos
- act de renunțare
„Drepturile minerale” dă dreptul unei persoane sau organizații să exploreze și să producă rocile, mineralele, petrolul și gazele găsite la sau sub suprafața unui teren. Proprietarul drepturilor minerale poate să le vândă, să le închirieze, să le ofere sau să le confere altora individual sau în întregime. De exemplu, este posibilă vânzarea sau închirierea drepturilor asupra tuturor mărfurilor minerale de sub o proprietate și păstrarea drepturilor la suprafață. De asemenea, este posibil să se vândă drepturile la o anumită unitate de rocă (cum ar fi Pittsburgh Coal Seam) sau să se vândă drepturile asupra unei mărfuri minerale specifice (cum ar fi calcarul).
Taxa simplă - proprietate completă
În majoritatea țărilor lumii, toate resursele minerale aparțin guvernului. Aceasta include toate rocile valoroase, mineralele, petrolul și gazele găsite pe Pământ. Organizațiile sau persoanele fizice din aceste țări nu pot extrage și vinde în mod legal nicio marfă minerală fără să obțină mai întâi o autorizație de la guvern.
În Statele Unite și în alte câteva țări, proprietatea asupra resurselor minerale a fost acordată inițial persoanelor sau organizațiilor care dețineau suprafața. Acești proprietari aveau atât „drepturi de suprafață”, cât și „drepturi minerale”. Această proprietate privată completă este cunoscută sub numele de „proprietate simplă cu taxă”.
Taxa simplă este cel mai de bază tip de proprietate. Proprietarul controlează suprafața, suprafața și aerul de deasupra unei proprietăți. Proprietarul are, de asemenea, libertatea de a vinde, închiria, cadou sau lega aceste drepturi individual sau în întregime către alții.
Dacă ne întoarcem în timp în zilele dinainte de foraj și exploatare, tranzacțiile imobiliare au fost simple transferuri de taxe. Cu toate acestea, odată ce producția minerală comercială a devenit posibilă, modalitățile prin care oamenii dețin proprietăți au devenit mult mai complexe. Astăzi, închirierile, vânzările, cadourile și confecțiunile din trecut au produs un peisaj în care mai multe persoane sau companii au o proprietate parțială sau drepturi asupra multor parcele imobiliare.
Majoritatea statelor au legi care reglementează transferul drepturilor minerale de la un proprietar la altul. De asemenea, au legi care reglementează activitatea minieră și de foraj. Aceste legi variază de la un stat la altul. Dacă aveți în vedere o tranzacție cu drepturi minerale sau aveți îngrijorări cu privire la extragerea mineralelor în apropierea proprietății dvs., este esențial să înțelegeți legile statului dumneavoastră. Dacă nu înțelegeți aceste legi, ar trebui să primiți sfaturi de la un avocat care poate explica cum se aplică situației dvs.
Mine de cărbune de suprafață: Camioanele miniere mari sunt încărcate cu cărbune la această mină de suprafață. Aici sunt scoase două cusături groase de cărbune. Exploatarea de suprafață implică eliminarea tuturor supraîncărcărilor (rocă și sol deasupra cusăturii de cărbune), îndepărtarea cărbunelui, înlocuirea supraîncărcării și revigorarea terenului. Mineritul de suprafață perturbă complet terenul și produce un nou peisaj. Se poate face atunci când cusăturile de cărbune sunt aproape de suprafață. În funcție de calitatea cărbunelui și de alți factori, pot fi îndepărtați aproximativ zece metri de suprasolicitare pentru fiecare picior de cărbune. Drepturi de autor asupra imaginii iStockphoto / Rob Belknap.
Drepturile de suprafață față de drepturile minerale
"Vă plătesc 100.000 USD pentru cărbunele de sub proprietatea dumneavoastră!" Acest tip de tranzacție s-a întâmplat de multe ori. Proprietarul simplu poate să nu aibă interesul sau capacitatea de a produce cărbune sub proprietatea sa, dar o companie de cărbune o face.
În acest tip de tranzacție, proprietarul vrea să vândă cărbunele, dar să păstreze posesia și controlul suprafeței. Compania de cărbune dorește să producă cărbune, dar nu vrea să plătească un preț suplimentar pentru a achiziționa clădirile și suprafața. Deci, se face un acord de partajare a proprietății. Proprietarul inițial va păstra clădirile și drepturile la suprafață, iar compania de cărbune va dobândi drepturi asupra cărbunelui. Tranzacția poate implica toate mărfurile minerale (cunoscute sau necunoscute) care există sub proprietate sau, tranzacția poate fi limitată la o marfă minerală specifică (cum ar fi „tot cărbunele”) sau chiar la o unitate rocă specifică (cum ar fi „Pittsburgh” Cărbune").
Mina de cărbune subterană: Când cărbunele va fi prea adânc pentru a suprafeța unei mine, o companie minieră va construi o mină subterană. Acestea se pot tuna în cusătura cărbunelui sau pot găuri un puț mare până la nivelul mineritului. Acești arbori sunt suficient de mari pentru a reduce echipamentele miniere și lucrătorii în mină și pentru a îndepărta cărbunele. Arbori suplimentari trebuie construiți pentru a ventila mină. Mineritul subteran poate deteriora suprafața, deoarece camerele și pasajele se închid de obicei prin prăbușire sau așezare în timp. Uneori, daunele apar după ce persoanele responsabile sunt decedate și companiile miniere sunt defuncte. Astfel, nimeni nu trebuie să dea în judecată. Sau, contractul care a conferit drepturilor minerale a dat imunității companiei miniere. Biroul de Management al Terenului Imagine.
Cumpărarea / vânzarea drepturilor minerale
Cumpărarea / vânzarea unei cusături de cărbune este mult mai complexă decât cumpărarea / vânzarea unei mașini. Când cumpărați o mașină, pur și simplu plătiți pentru ea, depuneți un transfer de titlu la guvern și conduceți mașina acasă. Când mașina este uzată, merge la curtea de gunoi și singurul lucru care rămâne este o amintire. Cu toate acestea, atunci când sunt achiziționate drepturi minerale, cumpărătorul și toți viitorii proprietari de drepturi minerale vor avea dreptul de a exploata proprietatea. Și, vânzătorul și toți viitorii proprietari de suprafață trebuie să trăiască cu consecințele. De obicei, extracția mineralelor va avea loc la un moment viitor. Companiile miniere își programează deseori echipamentele și angajații cu ani înainte. Sau, compania minieră ar putea achiziționa proprietatea ca viitoare „rezervă”.
De asemenea, este posibil ca noul proprietar de minerale să nu aibă intenții de producție. Pur și simplu cumpără proprietatea ca investiție. Scopul lor este de a vinde drepturile minerale către o companie minieră care își va asuma atribuțiile de producție. Speculatorii care nu au nicio intenție de a mina achiziționează multe proprietăți minerale. Ei încearcă pur și simplu să fie „bărbați de mijloc” care dobândesc proprietăți valoroase de la proprietari individuali și intermediază aceste proprietăți către companii miniere pentru prețuri mai mari.
(Acești cumpărători „speculanți” folosesc de asemenea frecvent opțiuni. Într-o tranzacție cu opțiuni, aceștia oferă proprietarului de proprietate o sumă mică de bani astăzi pentru opțiunea de a cumpăra proprietatea la un preț specificat la sau înainte de o dată specificată în viitor. apoi încearcă rapid să găsească pe cineva care să plătească un preț și mai mare și să obțină un profit semnificativ. Dacă speculatorul nu plătește prețul specificat până la data de expirare, proprietarul de proprietate păstrează plata opțiunii.)
Atunci când o companie cumpără drepturi minerale, cumpără și dreptul de a intra în proprietate și de a elimina resursa la un moment viitor. În majoritatea acestor tranzacții, proprietarul suprafeței nu are niciun cuvânt de spus în momentul în care are loc exploatarea minieră, cum se va face și ce se va face pentru restabilirea proprietății. Majoritatea dezacordurilor dintre cumpărători și vânzători apar în momentul exploatării. Dacă vânzătorul dorește un control în acel moment, el trebuie să anticipeze ce ar putea merge greșit și să scrie un contract care îi va păstra dorințele. Rețineți că nepotul dvs. ar putea deține proprietatea atunci când are loc extragerea. Ai fost plătit în avans, dar el va trăi cu acordul.
Estimarea tonajului de cărbune: Câte tone de cărbune sunt acolo? Acesta este un calcul destul de ușor. Un acre-foot este unitatea de bază de măsură pentru cărbune sub suprafața pământului. Un picior de cărbune are o suprafață de acre și un picior gros. Cântărește aproximativ 1800 de tone. Calcularea numărului de tone de cărbune sub o proprietate implică două înmulțiri.
1) În acest calcul avem o proprietate de 120 de acre care este complet acoperită de o cusătură de cărbune cu o grosime medie de 6 metri. Înmulțirea numărului de acri de mai multe ori grosimea medie a cărbunelui ar produce numărul de metri de cărbune sub proprietate.
2) Se știe că un picior de cărbune cântărește aproximativ 1800 tone. Prin urmare, dacă înmulțim numărul de acre-picioare de cărbune sub proprietate cu 1800 tone / acre-foot, rezultatul va fi numărul de tone de cărbune de sub proprietate.
Numărul de tone obținut în acest calcul este totalul de mai jos. Numărul de tone care poate fi recuperat va fi un număr mult mai mic. Rata de recuperare a mineritului de suprafață este adesea de aproximativ 90%. Rata de recuperare a mineritului subteran poate fi de până la 50%, deoarece stânga de cărbune trebuie să fie lăsată în mină pentru a sprijini acoperișul.
Un geolog profesionist sau un sondaj geologic de stat s-ar putea să vă ajute să determinați dacă proprietățile dvs. există cusături de cărbune. De asemenea, ar putea avea o estimare a cât de groase ar putea fi aceste cusături.
Leasing mineral și redevențe
Uneori, o companie minieră nu dorește să achiziționeze o proprietate, deoarece acestea sunt incerte de tipul, cantitatea sau calitatea mineralelor care există. În aceste situații, compania minieră va închiria drepturile minerale sau o parte din drepturile respective.
Un contract de închiriere este un acord care oferă companiei miniere dreptul de a intra în proprietate, de a efectua teste și de a determina dacă există minerale adecvate acolo. Pentru a dobândi acest drept, compania minieră va plăti proprietarului imobilului o sumă de bani la semnarea contractului de închiriere. Această plată își rezervă proprietatea pentru compania minieră pentru o durată specifică de timp. În cazul în care compania găsește minerale potrivite, poate trece la mină. Dacă compania minieră nu începe producția înainte de expirarea contractului de închiriere, toate drepturile asupra proprietății și mineralelor revin proprietarului.
Atunci când mineralele sunt produse dintr-o proprietate închiriată, proprietarului i se plătește de obicei o parte din veniturile din producție. Acești bani sunt cunoscuți drept „plata redevențelor”. Valoarea plății redevenței este specificată în contractul de închiriere. Poate fi o cantitate fixă pe tonă de minerale produse sau un procent din valoarea producției. Sunt posibili și alți termeni.
În momentul încheierii unui contract de închiriere, proprietarul trebuie să anticipeze orice activități pe care locatarul le poate face în timp ce explorează proprietatea. Această explorare ar putea include găuri de găurire, deschiderea săpăturilor sau aducerea de mașini și instrumente în proprietate. Definirea a ceea ce este permis și ce restaurare este necesară face parte dintr-un bun contract de închiriere.
Ar trebui să semnați un contract de închiriere de gaze? (Prima parte): O discuție a factorilor trebuie să ia în considerare proprietarii de terenuri înainte de a semna un contract de închiriere de gaze pe proprietatea lor. Prezentând Ken Balliet și Dave Messersmith, ambii educatori de extensie cu Penn State Extension.
Drepturile de petrol și gaze
Drepturile minerale includ adesea drepturile la orice petrol și gaz natural care există sub o proprietate. Drepturile la aceste mărfuri pot fi vândute sau închiriate altor persoane. În cele mai multe cazuri, drepturile de petrol și gaze sunt închiriate. Locatarul este de obicei incert dacă se va găsi petrol sau gaz, de aceea preferă, în general, să plătească o sumă mică pentru un contract de închiriere, decât să plătească o sumă mai mare pentru cumpărare. O închiriere oferă locatarului dreptul de a testa proprietatea prin forare și alte metode. Dacă forajul descoperă ulei sau gaz în cantitate și calitate comercializabile, acesta poate fi produs direct din sondul de explorare.
Pentru a îndemna proprietarul imobilului să se angajeze într-un contract de închiriere, locatarul oferă în general o plată de închiriere (adesea numită „bonus de semnare”). Aceasta este o plată anticipată către proprietar pentru acordarea locatarului a dreptului de a explora proprietatea pentru o perioadă limitată de timp (de obicei, de la câteva luni la câțiva ani). Dacă locatarul nu explorează, sau nu explorează și nu găsește petrol sau gaze comercializabile, atunci contractul de închiriere expiră, iar locatarul nu are alte drepturi. Dacă locatarul găsește petrol sau gaz și începe producția, un flux regulat de plăți de redevență menține de regulă condițiile contractului de închiriere.
Ar trebui să semnați un contract de închiriere de gaze? (Prima parte): O discuție a factorilor trebuie să ia în considerare proprietarii de terenuri înainte de a semna un contract de închiriere de gaze pe proprietatea lor. Prezentând Ken Balliet și Dave Messersmith, ambii educatori de extensie cu Penn State Extension.
Ar trebui să semnați un contract de închiriere de gaze? (Partea a doua): O discuție a factorilor trebuie să ia în considerare proprietarii de terenuri înainte de a semna un contract de închiriere de gaze pe proprietatea lor. Prezentând Ken Balliet și Dave Messersmith, ambii educatori de extensie cu Penn State Extension.
O problemă care poate apărea este atunci când locatarul descoperă petrol sau gaz, dar nu are cum să-l transporte pe piață. Unele contracte de închiriere au o clauză „de așteptare pe conductă” care extinde drepturile arendașilor pentru o perioadă limitată sau nedeterminată.
Pe lângă un bonus de semnare, majoritatea contractelor de închiriere impun locatarului să plătească proprietarului o parte din valoarea uleiului sau gazului produs. Procentul de redevență obișnuit este de 12,5 la sută sau 1/8 din valoarea uleiului sau a gazului din cap. Unele state au legi care impun proprietarului să plătească o redevență minimă (adesea 12,5%). Cu toate acestea, proprietarii care au proprietăți extrem de dorite și abilități de negociere extrem de dezvoltate pot obține uneori 15%, 20%, 25% sau mai mult. Atunci când este produs petrolul sau gazul natural, plata redevențelor poate depăși mult sumele plătite ca bonus de semnare. (Instrument de estimare a dreptului la gaze naturale uscate.)
Ar trebui să semnați un contract de închiriere de gaze? (Partea a doua): O discuție a factorilor trebuie să ia în considerare proprietarii de terenuri înainte de a semna un contract de închiriere de gaze pe proprietatea lor. Prezentând Ken Balliet și Dave Messersmith, ambii educatori de extensie cu Penn State Extension.
Coloana stratigrafică: Șistul Marcellus este ținta multor puțuri de gaz din Pennsylvania. În unele părți ale statului se află imediat deasupra calcarului Onondaga. Șistul Utica este situat sub Onondaga. Iată un citat din site-ul Departamentului pentru Protecția Mediului din Pennsylvania care explică semnificația:
"Petrolul sau gazul tău ar putea fi produs sau capturat dintr-un puț în afara limitelor tractului proprietății tale. De fapt, singura ta protecție este dacă proprietatea ta de petrol sau gaz este supusă Legii privind conservarea uleiului și gazului, 58 CP § 401.1 și următoarele. Dacă astfel, gazul de pe proprietatea dvs. ar putea fi inclus într-o comandă de unificare sau de comasare emisă de Commonwealth, la îndemâna unui producător de pe un tract vecin. Acest operator de puțuri ar trebui apoi să vă plătească o redevență de producție pe baza cotei dvs. proporționale din producția din sondă, în funcție de cât de mult a fost considerată ca o parte a tractului dvs. contribuie la bazinul de puțuri. Această lege se aplică pentru puțurile de petrol sau gaze care pătrund pe orizontul Onondaga și sunt mai adânci de peste 3.800 de metri. "
Imagine de: Robert Milici și Christopher Swezey, 2006, Evaluarea resurselor de petrol și gaz din bazinul apalah: Sistemul de petrol total de șist - Devonian - Paleozoic total și superior. Raportul Open-File Series 2006-1237. Studiul Geologic al Statelor Unite. Vizualizați stratigrafia completă pentru alte zone.
Unitatea de petrol și gaze naturale
Sub suprafață, petrolul și gazul au capacitatea de a se deplasa prin stâncă. Ele pot călători prin spații minore ale porilor - cum ar fi între grăunțele de nisip din gresie sau prin deschiderile minuscule create de fracturi. Această mobilitate permite unei godeuri să scurgă petrolul sau gazul din țările adiacente. Așadar, o sondă găurită pe pământul dvs. ar putea scurge gazul de pe un teren vecin, dacă sondul a fost forat suficient de aproape de granița proprietății.
Unele state au recunoscut capacitatea petrolului și a gazului de a trece granițele proprietății în subteran. Aceste state au elaborat reglementări care reglementează distribuirea echitabilă a redevențelor de petrol și gaze. Aceste state solicită, în general, companiilor de foraj să specifice modul în care redevențele de petrol și gaze vor fi împărțite proprietarilor de proprietăți adiacente atunci când se depune un permis pentru foraj. Împărțirea propusă a redevențelor se va baza pe ceea ce se știe despre geometria rezervorului de petrol sau gaz, comparativ cu geometria proprietății proprietății la suprafață. Această procedură este cunoscută sub denumirea de „unitateizare”.
Unele state nu au reguli pentru unitatea redevențelor de petrol și gaze. Alte state le au, dar numai pentru puțuri care produc din anumite zone sau din anumite adâncimi. Aceste reguli pot juca un rol esențial într-o strategie de leasing sau de dezvoltare a resurselor. Unii oameni spun povești despre oamenii care spun „Închirieți-mi acum sau vom perfora vecinii dvs. și vă vom scurge gazul fără să vă plătim un cent.” În unele situații, absența reglementărilor statului permite ca acest lucru să apară. Dacă sunteți contactat cu privire la închirierea drepturilor dumneavoastră minerale, trebuie să contactați un avocat pentru sfaturi despre modul în care se vor aplica legile statului dvs. pentru proprietatea dvs.
(Notă: În Pennsylvania, regulile pentru schimbul de gaze naturale se schimbă la anumite adâncimi sub suprafață și în anumite poziții din coloana stratigrafică. Consultați secțiunea cu „Coloana stratigrafică” din partea de jos a acestei pagini pentru mai multe informații. În unele zone, regulile utilizat pentru partajarea gazului Marcellus Shale poate fi diferit de regulile utilizate pentru partajarea gazului de la sistemul de comandă Utica Shale. Consultați-vă cu un avocat cu privire la modul în care acestea se pot aplica proprietății dvs.)
Foraj orizontal: În această ilustrare, un puț a fost forat vertical, dar deviat de orizontal sub suprafață. Acest tip de foraj poate extinde raza de acțiune a unei sonde pentru o milă sau mai mult în orice direcție. Prin urmare, este posibil să găuriți o sondă pe o proprietate și să scurgeți petrolul sau gazul din pământurile adiacente. Modul în care vor fi distribuite gazele și redevențele este uneori determinat de reglementările statului și alteori de acordurile private. Reglementările care reglementează distribuirea producției de petrol și gaze variază de la un stat la altul (și pentru diferite situații de foraj dintr-un singur stat). Este esențial să cunoașteți reglementările sau să primiți sfaturi de încredere înainte de a efectua orice tranzacție de petrol și gaze.
Negocieri privind drepturile minerale
O poveste scurtă ... Doi bărbați au fost la feronerie și la plimbare un tip care întreabă ... "Ți-ai închiriat drepturile minerale? Îți plătesc 500 $ acre - și scrie-ți cecul în dimineața asta." Un bărbat a apucat cecul și a fugit direct la bar. Celălalt bărbat a încasat contractul de închiriere și a fugit direct la avocatul său. Unul dintre acești bărbați avea un milion de prieteni în noaptea aceea. Celălalt avea un milion de dolari în bancă.
Trei lucruri sunt necesare pentru a face o afacere de succes a drepturilor minerale: 1) cunoștințe, 2) îndemânare și 3) răbdare. Dacă abilitățile tale eșuează în oricare dintre cele trei, poți pierde mulți bani. Într-o tranzacție de drepturi minerale, veți avea de-a face cu un negociator profesional cu cunoștințe profunde. Dacă nu aveți toate cele trei abilități cerute, atunci găsiți un avocat bun sau un alt profesionist în domeniul proprietăților minerale. De obicei, asistența lor nu costă mult, dar diferența pe care o pot face în tranzacție poate fi enormă.
Depozit anticlinal de petrol și gaze: Această ilustrație arată o fântână care va produce petrol și gaz natural dintr-un anticlin. În acest desen putem observa cu ușurință că doar o porțiune din proprietatea suprafeței este direct peste acumularea de petrol și gaze. Amplasarea puțului este esențială pentru dezvoltarea corespunzătoare a acestui rezervor.
Mai există un contract bun decât bani!
Pe lângă aspectele financiare, un contract de închiriere sau de vânzare poate face mai mult decât să specifice doar sumele plătite proprietarului. Poate conține, de asemenea, un limbaj care protejează proprietățile și modul de viață al proprietarilor, în timp ce explorarea, exploatarea, forajul și producția au loc. Contractul poate stabili linii directoare care protejează proprietarii clădiri, drumuri, animale, culturi și alte bunuri. De asemenea, poate rezerva porțiuni din proprietatea care nu va fi perturbată în timpul explorării, mineritului, forajului și producției.
În majoritatea tranzacțiilor, locatarul este cel care pregătește un contract pentru semnare. În cazul în care proprietarul semnează fără a primi sfaturi profesionale, drepturile conferite locatarului ar putea fi mai mari decât ar vrea să le ofere. Orice proprietar care nu are cunoștințe sau experiență cu tranzacții cu drepturi minerale ar trebui să solicite sfatul sau reprezentarea unui avocat sau a unui profesionist în proprietățile minerale. Locuitorii vor accepta deseori revizii semnificative la ceea ce este conținut în contractul lor standard de închiriere sau de vânzare.
Sonda de gaz natural: Găurirea cu gaz natural deranjează de obicei mai mulți acri de pământ. Câțiva acri sunt de obicei curățați pentru placa de găurit. Uneori sunt necesare câteva acri pentru capturarea scurgerii sau tratarea apei. Și, dacă puțul de gaz are succes, va fi construită o conductă pentru a transporta gazul pe piață. Drepturi de autor asupra imaginii iStockphoto / Edward Todd.
Dezacorduri în timpul extracției
Disputele dintre proprietarul drepturilor minerale și proprietarul drepturilor de suprafață apar de obicei în momentul extragerii mineralelor.
Aceste activități pot necesita utilizarea suprafeței și deteriorarea proprietăților proprietății de suprafață. Aici este foarte importantă formularea acordului privind drepturile minerale sau a contractului de închiriere. Acordul poate oferi proprietarului mineralului dreptul de a extrage mineralul în orice moment, folosind orice metode și fără compensații sau cu privire la proprietarul suprafeței. Acesta este motivul pentru care asistența juridică ar trebui să obțină la vânzarea sau închirierea drepturilor minerale.
Atunci când achiziționați drepturi de suprafață (acest lucru poate fi la fel de simplu ca și cumpărarea unei locuințe), este bine să examinați cu atenție textul acordurilor privind drepturile minerale care se aplică proprietății. Acestea ar putea acorda libertăți semnificative proprietarului de minerale în momentul extragerii. Deși nu ați fost implicat în tranzacția care a vândut drepturile minerale din proprietate, totuși veți fi obligat prin contractul respectiv.
Când cumpărați o proprietate cumpărați atât activele, cât și pasivele. Angajați un avocat care să poată face cercetările necesare și să vă educe despre ceea ce cumpărați.
Atunci când drepturile minerale sunt vândute sau închiriate, părțile implicate în tranzacție ar trebui să fie de acord cu privire la modul în care va avea loc extragerea, ce reclamație se va face, ce echipament va rămâne pe proprietate, ce acces va fi necesar de către locatar și care este responsabil pentru problemele anticipate. Majoritatea statelor au legile și reglementările miniere care limitează acțiunile companiilor miniere în timpul procesului de extracție și necesită recuperare. Cu toate acestea, este posibil ca aceste legi să nu îndeplinească așteptările proprietarilor de suprafață. Pentru a evita problemele, aceste probleme ar trebui abordate în contract în momentul vânzării. Din nou, proprietarul imobilului ar trebui să aibă un avocat care poate să cerceteze, să negocieze, să educe și să se asigure că contractul este adecvat.
Daune întârziate la suprafață
Deteriorarea suprafeței poate fi întârziată. S-ar putea să nu apară sau să fie detectate lucrări subterane sau așezarea suprafețelor minate de suprafață decât zeci de ani după terminarea mineritului. Proprietarul unei imobiliare simple cu taxă ar trebui să ia în considerare aceste fapte înainte de a încheia un contract de vânzare sau închiriere de drepturi minerale. Consecințele extracției minerale vor fi transmise moștenitorilor și tuturor proprietarilor ulterior ai proprietății. Nu este neobișnuit ca proprietățile subminate să nu prezinte semne de subsidență timp de zeci de ani după finalizarea mineritului. Apoi încep să apară fisuri și așezare. În această situație, compania minieră poate fi defunctă de multă vreme, iar proprietarii săi morți de mult. Nu este nimeni care să răspundă - chiar dacă repararea vreunui prejudiciu a fost scrisă în contractul de închiriere sau de vânzare.
Daune la acvifere
Multe gospodării din zonele în care are loc exploatarea minieră sau foraj sunt în afara serviciului de aprovizionare cu apă publică. Acești proprietari se bazează pe puțuri de apă pentru producerea apei lor. Atunci când minerit subteran are loc sub o proprietate, ar trebui să se aștepte o anumită subsidență și așezare. Dacă mina este sub acviferul exploatat de puț, subsidia minei ar putea deteriora acviferul, determinând scurgerea apei sale în unități de rocă mai adânci. Aceasta poate provoca o pierdere temporară sau permanentă a alimentării cu apă. De asemenea, poate strica calitatea apei. Valoarea unei proprietăți rurale fără alimentare cu apă este mult mai mică decât aceeași proprietate cu o alimentare cu apă.
Cumpărarea unei case, a unui teren sau a unei ferme
Atunci când cumpără proprietăți în zone cu potențial sau de dezvoltare minerală istorică, un cumpărător ar trebui să stabilească dacă o taxă este cumpărată o simplă proprietate sau dacă proprietatea va fi împărțită cu alții. Tranzacțiile cu drepturi minerale sunt, în mod normal, o evidență publică, iar copii ale faptelor sau ale altor acorduri sunt depuse la un birou guvernamental.
Cumpărătorii de proprietăți imobiliare ar trebui să ceară vânzătorului să specifice ce drepturi sunt transmise și să solicite unui avocat să confirme că vânzătorul deține ceea ce este vândut. În multe domenii, vânzarea drepturilor minerale este înregistrată în evidența guvernamentală într-o carte sau o bază de date de fapt diferită de vânzarea proprietăților de suprafață. Aceasta înseamnă că fapta asupra proprietății de suprafață nu poate menționa drepturi minerale care au fost vândute. În zonele cu activitate minieră istorică sau potențială, cumpărătorul unei proprietăți ar trebui să angajeze un avocat care poate face această cercetare și să confirme ceea ce este achiziționat. Acest lucru poate preveni surprizele și problemele viitoare.
Cumpărătorul de drepturi minerale a pregătit probabil acordul de vânzare și l-a pregătit astfel încât totul să fie în favoarea lui. El dorește libertatea de a intra în proprietate în orice moment, de a aduce orice echipament este necesar, de a extrage mineralul folosind orice metodă și de a face recuperarea minimă cerută de legea statului. O persoană care își cumpără o casă peste aceste drepturi minerale o sută de ani mai târziu nu va avea nicio vorbă despre modul în care proprietarul mineralului își folosește proprietatea atât timp cât proprietarul mineralului respectă acordul de vânzare și legile aplicabile.
Legile de stat și locale se aplică întotdeauna
Majoritatea statelor au legi care reglementează activitatea minieră și de foraj. Există, de asemenea, legi care reglementează vânzarea proprietăților de suprafață și minerale. Aceste legi sunt menite să protejeze mediul și toate părțile implicate în tranzacții de proprietate. Aceste legi sunt singura protecție disponibilă cumpărătorilor sau vânzătorilor asupra problemelor care nu sunt abordate în mod specific în acordul de tranzacție cu minerale.
Deși legile privind drepturile minerale sunt similare de la stat la stat, mici variații pot face o diferență enormă atunci când sunt aplicate tranzacțiilor individuale. În plus, reglementările miniere și petrol și gaze pot varia semnificativ de la un stat la altul. Acestea pot avea, de asemenea, o diferență enormă atunci când sunt aplicate tranzacțiilor individuale. Fiecare tranzacție este unică și trebuie luată în considerare cu atenție înainte de a lua un acord permanent.
Ce se califică drept „mineral”?
Cuvântul „mineral” este folosit într-o varietate de contexte. În general, minereuri de metale, cărbune, petrol și gaze naturale, pietre prețioase, piatră de dimensiune, agregat de construcție, sare și alte materiale extrase din sol sunt considerate minerale. Cu toate acestea, nu există o definiție a „mineralului” care se aplică în fiecare situație, iar ceea ce este considerat a fi un „mineral” poate varia de la stat la stat și chiar poate schimba în timp!
Despre ce fel de bani vorbim?
Sume de bani care schimbă mâinile în tranzacțiile cu proprietăți minerale pot fi uriașe în comparație cu experiența financiară a persoanelor obișnuite. Randamentul total (leasing + redevențe) sau prețul de vânzare a mineralelor poate depăși adesea valoarea drepturilor de suprafață. Să luăm în considerare două exemple:
Exemplul A: O proprietate de 100 de acre este complet acoperită de o cusătură de cărbune care are o grosime de 8 metri. Proprietarul este de acord să permită unei companii miniere să scoată cărbunele pentru o redevență de 3 dolari pe tonă care va fi plătită la extragere. Presupunând o rată de recuperare a cărbunelui de 90%, proprietarul ar urma să plătească aproape 4 milioane de dolari.
Exemplul B: O proprietate de 100 de acre este găurită pentru gaz natural, iar redevențele vor fi împărțite proprietarilor unei unități de 640 de acre care înconjoară imediat fântâna. Proprietarul trebuie să primească o redevență de 12,5% bazată pe valoarea capului de gaz al gazului, care la momentul producerii este de 8 dolari la o mie de metri cubi. Presupunând o rată medie de producție de puț de 2 milioane de metri cubi de gaz pe zi pe tot parcursul anului calendaristic proprietarului de proprietate ar urma să plătească peste 100.000 de dolari pentru un an de producție de gaz.
Tranzacțiile cu petrol și gaze naturale implică sume mari de bani, însă adevărata valoare poate fi dificil de estimat - mai ales în zonele în care s-au produs foarte puține foraje în trecut sau unde se testează pentru prima dată unități de rocă profundă.
Trei linii de jos
1) Obțineți asistență profesională: Tranzacțiile privind drepturile minerale și leasingul mineral implică sume mari de bani și sunt foarte complexe. Acest articol este destinat să nu fie mai mult decât o scurtă introducere. Dacă sunteți contactat în legătură cu leasingul sau vânzarea drepturilor dumneavoastră minerale, ar trebui să primiți imediat sfaturi de la un avocat care are expertiză în tranzacțiile cu minerale și legile statului dumneavoastră. Dacă nu aveți avocat, puteți contacta Baroul local pentru îndrumare.
2) Proprietarul suprafeței are drepturi: În general, scopul unui contract de leasing sau de contract de cumpărare este de a transmite drepturilor de explorare și producție unei companii de dezvoltare minerală. Totuși, proprietarul suprafeței are și unele drepturi. Drepturile de bază ale proprietarului suprafeței sunt furnizate de legile statului; cu toate acestea, fiecare proprietar de suprafață ar trebui să decidă dacă este nevoie de protecții mai puternice. Singura modalitate de conservare a acestora este să fii sigur că contractul conține un limbaj adecvat pentru a proteja culturile, animalele, clădirile, proprietatea personală, accesul și orice alte dorințe pe durata contractului de închiriere sau permanent în cazul unei vânzări. Locuitorii vor accepta deseori revizii semnificative la ceea ce este conținut în contractul lor standard de închiriere sau de vânzare; cu toate acestea, nu au nicio obligație să vă acorde solicitările. Ei pot merge departe.
3) Cumpărătorii și vânzătorii aveți grijă: Dacă doriți un rezultat financiar bun și protecție pentru proprietatea dvs. în timpul și după producerea de minerale, trebuie să vă asigurați că aveți un contract bun. Cunoașterea și abilitățile de negociere sunt cele care vor determina succesul acordului dvs. Dacă nu aveți acestea, vă asumați un risc imens.
act de renunțare
Informațiile de mai sus nu ar trebui considerate consiliere juridică. Prezintă exemple de situații care ar putea apărea atunci când mărfuri valoroase există sub pământ. Acesta sugerează în mod repetat să solicitați asistență profesională dacă aveți în vedere o tranzacție cu drepturi minerale. nu oferă acea asistență și nu recomandă persoanelor care o furnizează.